土地に対する課税
更新日：2024年4月25日
1 評価のしくみ
土地の評価は、固定資産評価基準にもとづき売買実例価格から求める正常売買価格を基礎として、適正な時価を評定する方法によって決定します。平成6年度からは、地価公示価格の7割を目途に評価の適正化をはかっています。
宅地の評価額は、路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況（奥行、間口、形状など）に応じて求められます。
- 宅地以外の地目（田、畑、池沼、山林等）の土地はやや計算方法が異なります。
- 評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく毎年1月1日現在の現況の地目となります。
- 地積は、原則として登記簿に登録されている地積によります。
宅地の評価方法
- 街路の状況、公共施設の近接状況、家屋の疎密度、その他宅地の利用上の便から見て相当に類似する地域ごとに区分する。
- 標準宅地を選定
（その地域の主要な街路に接する宅地のうち、奥行、間口、形状等がその地域において標準的なもの）
- 主要な街路の路線価を敷設
（地価公示価格、都道府県地価調査価格および鑑定評価価格の活用）
- 主要な街路以外の街路に路線価を敷設
（主要な街路との差異を総合的に比較衡量する。）
- 各筆を評価
2 住宅用地に対する課税標準の特例
住宅用地については、その税負担を特に軽減する必要から、その面積の広さによって、小規模住宅用地とその他の住宅用地に分けて特例措置が適用されます。
小規模住宅用地
住宅1戸につき200平方メートル以下の住宅用地（200平方メートルを超える場合は、住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分）をいいます。
その他の住宅用地
小規模住宅用地以外の住宅用地をいいます。たとえば、300平方メートルの住宅用地（一戸建て住宅の敷地）であれば、200平方メートルまでが小規模住宅用地に該当し、残りの100平方メートルがその他の住宅用地となります。
| 住宅用地特例率 | 小規模住宅用地 | 評価額の6分の1 |
|---|---|---|
| その他の住宅用地 | 評価額の3分の1 |
住宅用地の範囲
住宅用地には、次の二つがあります。
- 専用住宅（もっぱら人が居住するための家屋）の敷地となっている土地
その土地の全部（家屋の床面積の10倍まで） - 併用住宅（人が居住するため以外の部分も含まれた家屋）の敷地となっている土地
その土地の面積（家屋の床面積の10倍まで）に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地
特例措置の対象となる住宅用地の面積は、家屋の敷地面積に次の表の住宅用地の率を乗じて求めます。
| 家屋 | 居住部分の割合 | 住宅用地の率 | |
|---|---|---|---|
| イ | 専用住宅 | 全部 | 1.0 |
| ロ | ハ以外の併用住宅 | 4分の1以上2分の1未満 | 0.5 |
| 2分の1以上 | 1.0 | ||
| ハ | 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 | 4分の1以上2分の1未満 | 0.5 |
| 2分の1以上4分の3未満 | 0.75 | ||
| 4分の3以上 | 1.0 | ||
住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、又はその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。
したがって、賦課期日（1月1日）において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。
ただし、既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱うこととなります。
3 平成26年度以降の税額の求め方
A住宅用地
税額＝課税標準額×税率（1.4％）
課税標準額は下記の計算により求められた負担水準をもとに、（1）および（2）の方法から算出します。
【住宅用地の負担水準（パーセント）】
｛前年度の課税標準額÷（当該年度の評価額×住宅用地特例率）｝×100
（1）負担水準が100％を超える住宅用地については、本則課税標準額となります。
当該年度の評価額×住宅用地特例率
（2）負担水準が100％未満の住宅用地については、前年度の課税標準額に、当該年度の評価額に住宅用地の特例率を乗じて得た額の5％を加えた額が課税標準額となります。
前年度課税標準額＋（当該年度評価額×住宅用地の特例率×5％）＝A
ただし上で求めた課税標準額Aが、本則課税標準額の20％を下回る場合には、20％の額となります。
当該年度の評価額×住宅用地特例率×20％
平成25年度までは、負担水準が80％（24年度と25年度は90％）以上の住宅用地について前年度の課税標準額を据え置くという「据置特例」措置がありましたが、税制改正に伴い26年度からはこの特例措置は廃止されました。
B商業地等
税額＝課税標準額×税率（1.4％）
課税標準額は下記の計算により求められた負担水準をもとに、（1）および（2）、（3）の方法から算出します。
【商業地等の負担水準（パーセント）】
（前年度の課税標準額÷当該年度の評価額）×100
（1）負担水準が70％を超える商業地等については、当該年度の評価額の70％が課税標準額となります。
当該年度の評価額×70％
（2）負担水準が60％以上70％以下の商業地等については、前年度の課税標準額が据え置きとなります。
前年度の課税標準額
（3）負担水準が60％未満の商業地等については、前年度の課税標準額に、当該年度の評価額の5％を加えた額が課税標準額となります。
前年度課税標準額＋（当該年度評価額×5％）＝B
- 上で求めた課税標準額Bが、評価額の60％を上回る場合には60％の額となります。
当該年度の評価額×60％
- 上で求めた課税標準額Bが、評価額の20％を下回る場合には20％の額となります。
当該年度の評価額×20％